نکاتی مهم در تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک

» نکاتی مهم در تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک

نکات کاربردی در نحوه تنظيم قراردادهای بيع ملک چيست؟


ابتدا بهتر است با انواع سند و کاربرد هریک آشنا شویم:


انواع سند:


1-سند عادی

2-سند رسمی


تعریف و بررسی سند عادی :


سند عادی عبارت از نوشته ه­ایی است که مردم میان خود تنظیم می­کنند و به نوعی در دادگاه جهت اثبات حق یا موضوعی قابل استفاده باشد و به عبارتی بالحاظ تعريف سند رسمی و مفاد ماده 1289، سند عادی هر سندی است كه فاقد خصوصيات و عناصر مذكور در تعريف سند رسمی باشد مانند موردی كه سند بوسيله يكی از مامورين رسمی تنظيم اسناد تهيه شده لكن مامور صلاحيت تنظيم آن را نداشته و يا ترتيبات مقرر قانونی را در تنظيم رعايت نكرده باشد.

اسناد تنظيمی در خارج از كشور دارای همان اعتباری هستند كه آن اسناد مطابق قوانين كشور محل تنظيم سند دارا باشد مشروط بر آنكه اولاً اعتبار آن به علتی از علل قانونی لغو نشده باشد. ثانياً مفاد آن مخالف قوانين مربوط به نظم عمومی و اخلاق حسنه ايران نباشد ثالثاً بشرط معامله به مثل و رابعاً تائيد نماينده سياسی يا كنسولی ايران بر رعايت قوانين در تنظيم سند.


 به هنگام اقامه دعوی، اسناد رسمی و اسنادی که در حکم اسناد رسمی هستند (مثل چک ذاتاً سند عادی است ولی قانون­گذار از جهاتی به آن اعتبار و قوت سند رسمی را داده است) امتیازاتی دارند فرضاً برای توقیف اموال به تأمین خسارت احتمالی (پرداخت وجه به صندوق دادگستری) نیازی نیست. اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته و درباره طرفین و وراث و قایم­ مقام آنان معتبر است:

هرگاه طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است، صدور آن را از منتسب­ الیه تصدیق نماید.

هرگاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی­ الواقع امضا یا مهر کرده است.

در اسناد رسمی، تاریخ تنظیم معتبر است؛ حتی علیه اشخاص ثالث، ولی تاریخ در اسناد عادی فقط درباره اشخاصی که در تنظیم آن­ها شرکت داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیتی شده، معتبر است.



ت⁣عریف و بررسی سند رسمی:


سند رسمی عبارت از اسنادی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی در حدود صلاحیت آن­ها، طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند. غیر از آن، سایر اسناد عادی هستند.

به طور کلی امضایی که روی نوشته یا سندی باشد، بر ضرر امضاکننده دلیل است. حفظ و نگهداری اسناد، بسیار مهم است و باید مراقب بود که متن سند به دقت تنظیم شده و از خط خوردگی یا نوشتن مطالب بیهوده و تکراری خودداری شود، زیرا اگر در ذیل یا حاشیه یا ظهر( پشت) سندی که در دست ابرازکننده است، مندرجاتی باشد که حکایت از بی­ اعتباری یا از اعتبار افتادن تمام یا قسمتی از مفاد سند باشد، مندرجات مزبور و معتبر محسوب می­شوند، اگر چه تاریخ و امضا نداشته و به وسیله خط­ کشیدن یا نحو دیگر باطل شده باشد.

مفاد سند رسمي در صورت عدم مخالفت با قوانين درباره طرفين و وراث و قائم مقام آنان معتبر شده است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است كه قانون تصريح كرده باشد در دو مورد اسناد عادی اعتبار


اسناد رسمی را مي‌يابد بنابراين اسناد رسمی يا در حكم آن را به دستجات زير ميتوان تقسيم نمود:

1ـ اسناد تنظيمی در ادارات ثبت اسناد و املاک

2ـ اسناد تنظيمی در دفاتر اسناد رسمی

3ـ اسناد تنظيمی در نظر مامورين رسمی (غير از دو مورد فوق)

4ـ اسناد تنظيمی كه صدور آن مورد تائيد شخصی باشد كه مفاد سند عليه او است.

5ـ اسنادی كه صحت صدور آن در چک ثابت شود.

6ـ مواردی كه قانونگذار صراحتاً احكام اسناد رسمی را بر دسته‌ای اسناد عادی بار كرده باشد.

 

قانونگذار براي اسناد رسمی امتيازاتی را در نظر گرفته است از جمله:

1ـ لازم الاجرا بودن مفاد اسناد رسمی در موارد مقرر در قانون از جمله مواد 92 و 93 قانون ثبت اسناد و املاک

2ـ اعتبار مفاد اين اسناد درباره طرفين و قائم مقام آنان

3ـ عدم استماع انكار و ترديد در مقابل اسناد رسمی

در حاليكه اصل بر اعتبار مفاد اسناد رسمی است، در مورد اسناد عادی اعتبار آن منوط به احراز اصالت سند میباشد. در مورد اسناد رسمی بی اعتبار، آن منوط به اثبات جعليت يا اثبات از اعتبار افتادن آن به جهتی از جهات قانونی است و بار دليل اثبات بر عهده مدعی بی اعتباری میباشد در حاليكه در اسناد عادی بار دليل بر عهده مدعی صحت سند است.



نکات کاربردی در نحوه تنظيم قراردادهای بيع ،تاريخ دقيق تنظيم سند رسمی با قيد شماره دفترخانه و آدرس آن جهت تعيين دقيق موعد ايفاي تعهدات و عنداللزوم مطالبه خسارات ضروری بوده، دقت شود روز تعيين شده مصادف با تعطيلی نباشد، از تعيين زمان بين دو تعطيلی و ايامی که احتمال تعطيلی آنها بيشتر است خودداری شود. 



بى شک امروزه يکى از دل‌مشغولى‌هاى افرادى که در موقعيت تنظيم قرارداد قرار ميگيرند حصول اطمينان از نگارش صحيح قرارداد است.

 

قطعا اگر بدنبال تنظيم قرارداد بيع ، اجاره ، مشارکت مدنى و هر نوشته‌اى که تعهدات و آثار مالى را بهمراه دارد بهتر است تنظيم آن را به يک فرد متخصص و باتجربه واگذار کنيم تا حدالمقدور از تهديدات و خطرات در امان باشد ولى از آنجا که بيشتر افراد بدون توجه به آثار قانونی نوشته‌ها وقراردادها اقدام به نگارش آنها مینمايند لذا ضرورت دارد با بخشى از نکات مهم آشنا شده تا ريسک آن را کاهش دهيم.

 

در مطالب ذیل نکات نسبتاً مهم و کاربردى اشاره شده که مطالعه و توجه به آنها قطعاً خالى از لطف نخواهد بود:


 

1- رعايت خط خوش ضروری است و حداقل آنکه قرارداد تنظيمی خوانا باشد.

 

2- سعی شود که قلم خوردگی پيش نيايد و در اين صورت حتماً توضيح آن قيد شود.

 

3- از کاربن سالم و نو استفاده شود به کيفيتي که هر سه نسخه خوانا و قابل استناد باشد.

 

4- اگر نمیتوانيد در يک مرحله و بدون غلط بنويسيد ضروری است ابتدا پيش‌نويس آن را تهيه و سپس رونويسی نمائيد.

 

5- قبل از نوشتن هر متنی تصميم بگيريد که چه مطلبی را میخواهيد بنويسيد، دقت شود مطالبی نوشته شود که مورد قبول طرفين باشد و در نتيجه متن نوشته شده دستخوش تغييرات نگردد.

 

6- مطالب به نحوی صريح و شفاف تحرير گردد که هم مقصود طرفين را بطور کامل بيان نمايد و هم آنکه امکان تفسير‌های مختلف را نداشته باشد.

 

7- در هنگام امضاء قرارداد کاربن‌ها را حتماً خارج نموده و علاوه بر امضاء حتماً اثر انگشت متعاملين با استامپ سالم اخذ گردد و اگر طرفين معامله باسواد هستند نام و نام خانوادگی و تاريخ را شخصاً نوشته و سپس امضاء نمايند.


8- شهود میبايست حداقل دو نفر ( ترجیحا مرد ) باشند، وجود شهود معتمد بيشتر موجب استحکام قرارداد خواهد بود. 

قيد نام و نام‌خانوادگی شاهد ضروری است، در خصوص متعاملين پير و بيمار يا خيلی جوان و همچنين متعاملين بیسواد و کم‌سواد توصيه میشود تعداد شهود از بين بستگان معتمد و باسواد ايشان باشند.

 

9- آن قسمت‌هايی از قرارداد که میبايست قلم زده شود، با آرامش و دقت روی آنها خط بکشيد. مثلاً زمانی که فروشنده يک نفر است روی قسمت «فروشندگان» را خط بکشيد.

 

10- در صورتيکه قراردادها براي تعيين مزايا و امکانات مورد معامله، دارای محل‌های خاصی برای علامت زدن باشد با دقت اين کار را انجام دهيد.


11- آن قسمت‌هايی از قرارداد که ضمانت اجرای تخليه يا تحويل مورد معامله و غيره بصورت نقطه چين (......) درج شده است را با توافق طرفين تکميل و يا در صورت توافق ايشان بر روی آنها خط بکشيد تا مورد سوءاستفاده بعدی قرار نگيرند.

 

12- در معاملاتی که داراي سند رسمی هستند در جلوی نام فروشنده نام مالک رسمی قيد شود و بطور مثال اگر (علی) مالک رسمی است و (حسن) با وکالتی که از وی دارد قصد انجام معامله را دارد قيد نمائيد: «فروشنده: علی با وکالت حسن بموجب وکالت نامه رسمی شماره ... تنظيمی دفتر خانه شماره.....»


البته نگارش آن بشرح زير نيز خالی از اشکال است: 


«فروشنده: حسن به وکالت از علی بموجب وکالت نامه رسمی شماره ... تنظيمی دفتر خانه شماره.....»

 

13- اگر طرفين معامله متعدد هستند و امکان درج نام تمامی آنها به نحو روشن و خوانا وجود ندارد ضمن ذکر مشخصات يک نفر از ايشان در محل مربوطه اعلام شود 

مثلاً «اسامی بقيه فروشندگان بشرح ستون توضيحات».

 

14- اگر ميزان مالکيت فروشندگان متفاوت است ميزان مالکيت هر يک قيد شود.

 

15- درصورتيکه مورد معامله جزء ماتَرَک مي‌باشد میبايست اصل و کپی گواهي انحصار‌ وراثت مطالبه شود چه آنکه با ملاحظه گواهی انحصار وراثت معلوم میگردد چه کسانی وارث هستند و میتوانند معامله نمايند و افزون بر آن ميزان مالکيت هر يک از ايشان در گواهی مزبور معلوم گرديده است. 

قابل ذکر آنکه در زمان تنظيم سند رسمي علاوه بر مدارک لازم ديگر گواهی نامه واريز ماليات بر ارث نيز ضروری است فلذا در صورتيکه قبلاً گواهی واريز ماليات برارث اخذ نشده باشد، دقت شود زمان تنظيم سند رسمی به کيفيتی تعيين گردد که وراث بتوانند گواهی نامه مربوطه را اخذ نمايند.

 

16- اگر خريداران متعدد هستند ميزان مشارکت ايشان قيد شود که مثلاً بالمناصفه يا علی السويه و...


17- اگر معامله به نمايندگی است قيد شود 

مثلاً فروشنده آقای...... با وکالت آقای.......... بموجب وکالت نامه.............. تنظيمی دفتر........ 


يا فروشنده آقای........... با قيمومت خانم............ بموجب قيم نامه شماره............ صادره از شعبه.......... دادگاه عمومی.........

 

18- اگر معامله با وکالت تفويضی است قيد شود 

مثلاً: فروشنده آقای............ با وکالت

مع‌الواسطه آقای..... بموجب وکالت نامه تفويضی شماره ...... تنظيمی دفتر خانه شماره........ 

که در اين مرحله به آخرين وکالت‌نامه اشاره نموده و بهتر آن است که در ظَهرِ قرارداد به سلسله وکالتنامه‌ها و محل تنظيم آنها تا وکالتنامه اول اشاره گردد.

 

19- در نوشتن ميزان مورد معامله دقت شود 

مثلاً شش‌دانگ يا سه‌دانگ و با قيد حروف باشد که مشکلی حاصل نشود.

 

20- مورد معامله را به درستی تعريف کنيد مثلاً برای زمين و باغ و باغچه از واحد شمارش (قطعه) برای آپارتمان از واحد شمارش (دستگاه) و برای مغازه، خانه از واحد شمارش (باب) استفاده نمائيد .


آخرین مطالب این وبلاگ