نحوه ی تنظیم قرار داد اجاره واحد مسکونی

» نحوه ی تنظیم قرار داد اجاره واحد مسکونی

شرایط و نحوه ی تنظیم قرار داد اجاره واحد مسکونی


یکی از قرار دادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرار داد اجاره است که در این مختصر به آخرین مقرارت مربوطه و نحوه تنظیم قرار داد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم . اما قبل از بررسی قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده ارائه می شود.


تعاریف:


اجاره : عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومیبل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.

مستأجر: اجاره کننده

مؤجر: اجاره دهنده

عین مستأجره : مورد اجاره

مال الاجاره : اجاره بها

اجرت المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرار داد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می گیرد.

وکالت نامه ی رسمی : وکالت نامه ایست که توسط مالک در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم و طی آن اختیار انجام کاری را به وکیل تفویض نموده است .


چند نکته در مورد اجاره اماکن مسکونی:


 عقد اجاره از عقود لازم است ، به این معنی که تعهدات ناشی از آن به هیج وجه از طرفین ساقط نشده و حتی در صورت فوت یا جنون مؤجر یا مستاجر ، تعهدات او عینا و به صورت کامل به وارث قانونی وی منتقل می‌شود. به همین دلیل در زمان انعقاد قرار داد اجاره بایستی نهایت دقت و توجه را به عمل آورد.

در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد در غیر این صورت قرارداد اجاره باطل است. معمولا مدت اجاره ها یکسال تعیین می شود. مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین مؤجر و مستأجر توافق شود. و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرار داد محسوب خواهد شد.

لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد.

پس اگر الف خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگر ی است، مگر آنکه در قرار داد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

اگر بعد از قرار داد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد. البته اگر مؤجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأچر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.

موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به مؤجر شود، مستأجر نمی تواند مانع این تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.

تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است بر عهده مالک می باشد، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده ازمورد اجاره ضروری است بر عهده مالک می باشد مانند نصب آبگرمکن ، شوفاژ و ...

اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و مؤجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای مؤجر بوجود می آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.

مستأجر باید در زمان های تعیین شده در قرار داد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از مؤجر رسید دریافت کند.

اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در قرارداد اجاره آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرار داد اجاره آمده که این مکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می شود ولی مستأجر از آن استفاده تجاری کند.

عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می شود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن مکان را در تصرف خود نگهدارد باید مبلغی به موجب اجاره بهایی که معادل اجاره بهاء امکانی شبیه آن مکان است،به موجر بپردازد حتی اگر از آن مکان اسفاده نکند.

عقد اجاره با فوت مؤجر یا مستأجر باطل نمی باشد اما اگر مؤجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرار داد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می شود.

اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی شود، مگر آنکه مؤجر در قرار داد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.

اگر مستأجر بدون اجازه مؤجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه هزینه های انجام شده را از مؤجر ندارد.

اگر مستأجر بدون اجازه مؤجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد مؤجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل تقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود جبران ضرر وارده بر عهده مستأجر خواهد بود.

تنظیم قرار داد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولا اشخاص بصورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرار داد می کنند. باید توجه داشت که اولا برای تنظیم قرار داد اجاره به صورت عادی حتما دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره مند شوند. ثانیا صرف تنظیم قرار داد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرار داد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد.

قرار دادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم و به امضاء مؤجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد وثوق و اعتماد طرفین گواهی شود . هر گاه مؤجر یا مستأجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می کند، دلیل نمایندگی او ( وکالت،وصایت،ولایت و...) باید به رؤیت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر شخصی خود را وکیل همسرش به عنوان مؤجر معرفی می کند باید وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی مالک ارائه دهد.

پس اگر الف خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگر ی است، مگر آنکه در قرار داد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

اگر بعد از قرار داد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد. البته اگر مؤجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأچر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.

موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به مؤجر شود، مستأجر نمی تواند مانع این تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.

تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است بر عهده مالک می باشد، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده ازمورد اجاره ضروری است بر عهده مالک می باشد مانند نصب آبگرمکن ، شوفاژ و ...

اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و مؤجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای مؤجر بوجود می آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.

مستأجر باید در زمان های تعیین شده در قرار داد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از مؤجر رسید دریافت کند.

اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در قرارداد اجاره آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرار داد اجاره آمده که این مکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می شود ولی مستأجر از آن استفاده تجاری کند.

عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می شود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن مکان را در تصرف خود نگهدارد باید مبلغی به موجب اجاره بهایی که معادل اجاره بهاء امکانی شبیه آن مکان است،به موجر بپردازد حتی اگر از آن مکان اسفاده نکند.

عقد اجاره با فوت مؤجر یا مستأجر باطل نمی باشد اما اگر مؤجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرار داد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می شود.

اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی شود، مگر آنکه مؤجر در قرار داد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.

اگر مستأجر بدون اجازه مؤجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه هزینه های انجام شده را از مؤجر ندارد.

اگر مستأجر بدون اجازه مؤجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد مؤجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل تقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود جبران ضرر وارده بر عهده مستأجر خواهد بود.

تنظیم قرار داد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولا اشخاص بصورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرار داد می کنند. باید توجه داشت که اولا برای تنظیم قرار داد اجاره به صورت عادی حتما دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره مند شوند. ثانیا صرف تنظیم قرار داد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرار داد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد.

قرار دادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم و به امضاء مؤجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد وثوق و اعتماد طرفین گواهی شود . هر گاه مؤجر یا مستأجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می کند، دلیل نمایندگی او ( وکالت،وصایت،ولایت و...) باید به رؤیت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر شخصی خود را وکیل همسرش به عنوان مؤجر معرفی می کند باید وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی مالک ارائه دهد.

آخرین مطالب این وبلاگ